黄山区闲置农房（宅基地）有偿退出、流转暂行办法（征求意见稿）

黄山区农业农村水利局关于征求《黄山区闲置农房（宅基地）有偿退出、流转暂行办法（征求意见稿）》的公告

为加强农村宅基地管理，建立和完善农村闲置农房(宅基地)流转及退出机制，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，推动城乡生产要素合理流动，有序盘活闲置农房(宅基地)，我局起草拟定了《黄山区闲置农房（宅基地）有偿退出、流转暂行办法（征求意见稿）》。现面向全社会公开征集意见。如有意见或建议，请于2022年12月2日前通过以下形式反馈：

一、信函方式

地址：黄山区综合办公区5号楼502室；

收件人：黄山区农业农村水利局改革与合作股；联系人：邢军；电话：0559-8500505。

二、电子邮件方式

电子邮箱：583961232@qq.com。

三、网站征集渠道

在网站征集正文底部“发布意见”版块中直接留言。

黄山区农业农村水利局

2022年11月1日

《黄山区闲置农房（宅基地）有偿退出、流转暂行办法》的起草说明

一、制定的必要性可行性

当前大量“山水林田湖草闲置农房（宅基地）”等资源资产闲置、抛荒或低效现象普遍，不能实现价值转化，造成资源浪费。村集体或资源权属人，守着大量优质生态资源，不能盘活利用，也没有渠道对接资本开发运营，村集体经济组织很难从生态资源资产的转化利用中获取收益，“守着金饭碗讨饭吃”的现象比较普遍。通过破解闲置农房（宅基地）依法流转瓶颈，区级“两山银行”平台对收储资源资产进行包装策划、基础配套、整合提升，并与资本进行有效对接，挖掘资源资产的最大利用价值，促进产业发展、农民增收、集体获益。

中央明确要求各地探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。明确：农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。按照《中共黄山市委农村工作领导小组办公室关于印发2022年黄山市乡村运营工作要点的通知》（黄农工办〔2022〕33号）文件精神，为加强农村宅基地管理，建立和完善我区闲置农房（宅基地）流转及退出机制，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，推动城乡生产要素合理流动，有序盘活闲置农房（宅基地），结合本区实际，起草拟定了《黄山区闲置农房（宅基地）有偿退出、流转暂行办法》。

二、制定依据

1、；

2、《黄山市人民政府办公室关于印发〈黄山市农村产权交易管理办法（修订）〉〈黄山市农村产权交易问责办法（修订）〉的通知》（黄政办〔2022〕1号）；

3、《中共黄山市委农村工作领导小组办公室关于印发2022年黄山市乡村运营工作要点的通知》（黄农工办〔2022〕33号）；

4、《黄山市农村产权交易监督管理办公室关于印发〈黄山市农房使用权流转交易规则〉〈黄山市农房使用权交易鉴证实施细则〉的通知》（黄农权监办〔2020〕7号）。

三、主要内容和重点条款

《黄山区闲置农房（宅基地）有偿退出、流转暂行办法》共四章21条，对于闲置农房（宅基地）有偿退出和流转等进行了规范。

1、第一章《总则》明确了闲置农房（宅基地）有偿退出和流转的目的依据、对象和责任单位。

2、第二章《闲置农房（宅基地）有偿退出》明确了有偿退出的原则、定义、范围、程序、补偿。

3、第三章《闲置农房（宅基地）流转》明确了流转的原则、定义、方式、期限、合同条款、程序和抵押担保登记备案制度。

4、第四章《附则》明确了本办法（试行）由区农业农村水利局、区自然资源和规划局负责解释和试行期。

黄山区闲置农房（宅基地）有偿退出、流转暂行办法（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为加强农村宅基地管理，建立和完善我区闲置农房（宅基地）流转及退出机制，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，推动城乡生产要素合理流动，有序盘活闲置农房（宅基地），根据、《中华人民共和国民法典》、等法律文件，结合实际，制定本办法。

第二条 指导思想：全面贯彻落实党的二十大精神，坚持宅基地集体所有权、保障宅基地农户使用权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，保障农民和农村集体经济组织的财产权益。

第三条 禁止非法买卖闲置农房（宅基地）。

第四条 区农业农村水利局、区自然资源和规划局负责全区闲置农房（宅基地）有偿退出及流转的管理和监督工作。各乡镇人民政府负责本辖区内闲置农房（宅基地）有偿退出及流转具体工作。

第二章 闲置农房（宅基地）有偿退出

第五条 农村闲置农房（宅基地）有偿退出遵循以下原则：

（一）依法自愿原则。农村闲置农房（宅基地）有偿退出应当符合有关法律、法规规定，充分尊重农民意愿。

（二）合理补偿原则。自愿退出农村闲置农房（宅基地）的，农村集体经济组织应当对退出人所退出宅基地给予合理的补偿，农房按市场价协商定价。

（三）科学利用原则。在符合国土空间规划的基础上，对退出的农村闲置农房（宅基地）采取分类处置、合理利用。可依法依规实施城乡建设用地增减挂钩等，为城乡建设提供土地等要素保障。

（四）统筹推进原则。农村闲置农房（宅基地）的退出应结合乡村振兴工作统筹协调推进。编制村庄规划时，在保障村民住房用地的前提下，要优先乡村产业发展，鼓励新乡贤及其他社会资本主体参与乡村建设。

第六条 农村闲置农房（宅基地）有偿退出是指农户通过货币补偿等方式自愿退出合法拥有的闲置农房所有权、宅基地使用权，且不再保留宅基地资格权。

对属于下列范围内的农村闲置农房（宅基地）实行有偿退出，但须在保障户有所居的前提下实施：

（一）颁发了农村集体土地使用权证或有其他合法来源手续的；

（二）符合“一户一宅”建房条件的；

（三）已进城落户的农村居民户自愿全部退出宅基地的；

（四）法律、法规、规章及地方政府规定或村集体经济组织认定的其他情形。

下列情形的农村闲置农房（宅基地）不在本有偿退出办法范围内：

（一）不按照批准的用途使用宅基地的；

（二）因撤销、迁移、建新等原因而停止使用的宅基地；

（三）不符合“一户一宅”或村庄规划的；

（四）法律、法规规定及地方政府规定或村集体经济组织认定的其他情形。

第七条 农村闲置农房（宅基地）有偿退出程序：

（一）申请人持以下材料向村集体经济组织提出申请。

1.自愿退出农村闲置农房（宅基地）申请表；

2.土地使用证或权属证明材料；

3.家庭户口簿及家庭成员身份证明材料；

4.现居住场所的证明材料；

5.不再重新申请宅基地承诺书；

6.其他需要提供的相关材料。

（二）集体经济组织审核。集体经济组织将申请人的材料提交村民代表会议研究、审核，审核通过后，签署意见，报送当地乡镇人民政府。必要时可通过专业机构评估价值。

（三）乡镇人民政府审批。经审核认为拟退出闲置农房（宅基地）符合退出条件、报送材料完备的，由乡镇农业农村、自然资源等部门工作人员自受理申请资料之日起15个工作日内对拟退出宅基地相关情况实地调查核实，调查结果在镇、村公示。公示结束无异议后，乡镇人民政府签署批准意见。

（四）签订协议。村集体经济组织根据乡镇人民政府批准意见与申请人签订《自愿退出农村闲置农房（宅基地）协议》。

（五）农村闲置农房（宅基地）退出户按照协议在规定期限内腾出现有房屋，由村集体经济组织成立“闲置农房（宅基地）”处置工作小组，负责验收，验收合格后对退出的闲置农房（宅基地）进行登记造册，完善各项原始资料并及时归档备查。

（六）乡镇人民政府自签订《自愿退出农村闲置农房（宅基地）协议》之日起15个工作日内，将《自愿退出农村闲置农房（宅基地）协议》、不动产权证以及有关材料报送县自然资源和规划局。经审查符合本办法规定的，由区自然资源和规划局办理变更登记。

第八条 农村闲置农房（宅基地）有偿退出补偿：

一是房屋和附着物的补偿。由村集体经济组织结合房屋成新度评估，根据实际情况与农村宅基地退出户协商确定，并将补偿情况在本集体经济组织公示。

二是农民闲置农房所有权、宅基地使用权和资格权的补偿。对依法登记的宅基地使用权和资格权，按照退出片区的征地综合标准执行。

三是农民拥有的集体建设用地的补偿。按照本地耕地流转净值折半，补足一轮承包期（30年）计算。具体标准由各村确定。

四是涉及宅基地、农用地和集体建设用地补偿价格问题，要参照集体土地征收补偿标准和正在制定的农用地、宅基地及集体建设用地基准地价标准。

第九条 对群众有退出意愿的空心村、较为集中的闲置农房，以及有保护利用价值的闲置农房，鼓励村集体集中收储，加大招商引资力度，打造乡村振兴发展示范区。

第三章 闲置农房（宅基地）流转

第十条 农村闲置农房（宅基地）流转是指在限定流转范围、期限、用途和不违背法律法规规定的前提下，盘活利用农户和村集体合法拥有的宅基地使用权（可含住房所有权，下同）。

第十一条 闲置农房（宅基地）流转遵循以下原则：

（一）坚持集体所有。农村闲置农房（宅基地）流转不得改变宅基地集体所有的性质，流转须经集体经济组织（村民小组）同意。

（二）坚持用途管制。宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。农村闲置农房（宅基地）不得擅自改变土地用途，符合相关规划要求用于经营的，需要对闲置农房进行必要整修的，须提交整修方案，经集体经济组织（村民小组）同意后，报乡镇和区有关部门批准。

（三）兼顾各方利益。切实保护农村村民合法权益，兼顾国家、集体利益。

第十二条 闲置农房（宅基地）流转交易标的须是本区范围内合法的闲置农房（宅基地），且权属清晰无争议，符合土地利用规划和城乡建设规划。

第十三条 闲置农房（宅基地）流转出让方和受让方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，有流转交易的真实意愿。出让方除实际拥有流转交易的闲置农房（宅基地）产权外，还应有合法的住处，能保证其基本生存生活需要，且流转后不得再申请宅基地。除符合一户一宅建房条件的流转外，受让方要具有相应的投资经营能力，流转用途是用于乡村产业发展，不得用于建造住宅、别墅等。鼓励并支持新乡贤参与乡村振兴工作。

第十四条 闲置农房（宅基地）流转方式以租赁、合作、入股为主。租赁期限不得超过20年，合作、入股期限可在土地使用权年限内双方自行约定。

第十五条 流转价款包括房屋使用费及宅基地使用费两部分。房屋使用费根据房屋成新度、结构、位置等因素，由流转双方协商确定，收益归农户所有；宅基地使用费收取标准可参照当地地价，由村级自行确定，收益由农户和村集体共同所有，原则上平均收益，亦可由各方视具体情况协商分配比例。该项收益重点用于支持村组乡村振兴建设。

第十六条 流转实行合同管理和备案制度，明确和规范流转各方的权利和义务关系，兼顾农户和村集体收益。

第十七条 闲置农房（宅基地）使用权流转合同一般应包括下列条款：

（一）双方当事人的姓名、住址、身份证号码；

（二）流转宅基地的名称、坐落、面积、流转时间，经依法登记的不动产权证（土地使用产权证）或用地批准文件号；

（三）双方当事人的权利和义务；

（四）成交价款、付款方式及集体经济收益分配情况；

（五）集体收益方式；

（六）违约责任；

（七）解决争议的方式。

第十八条 流转交易程序

依托区两山银行运营平台和区农村产权交易市场开展闲置农房（宅基地）流转交易工作。

（一）提出流转申请。

出让方（农户）持以下材料向村集体经济组织提出申请

1.农村闲置农房（宅基地）流转申请表；

2.土地使用证或权属证明材料；

3.家庭户口簿及家庭成员身份证明材料；

4.现居住场所的证明材料；

5.不再重新申请宅基地承诺书；

6.拟定流转方案，明确流转用途、流转方式、受让人资格、准入条件、价款等相关内容。

7.其他需要提供的相关材料。

出让方（村集体）持以下材料提出申请

1.农村闲置农房（宅基地）流转申请表；

2.土地使用证或权属证明材料；

3.法人代表身份证明材料；

4.拟定流转方案，明确流转用途、流转方式、受让人资格、准入条件、价款等相关内容。

5.其他需要提供的相关材料。

（二）村级审核表决。村级召开村民代表会议，审核流转方案，严格把关流转用途、受让人资格、价款等内容，进行会议表决。

（三）乡镇前置审核。村民代表会议表决通过后，由村级将相关申请材料提交乡镇相关部门进行初审，初审合格后，乡镇相关部门向区两山银行运营公司提交流转申请材料。

（四）区级审查把关。根据产权类型，区两山银行运营公司委托相关职能部门对闲置农房（宅基地）流转申请材料依法进行审查、产权查档和权属确认。

（五）发布流转信息。审核通过后，由两山银行运营公司、区农村产权交易分中心利用网络等公共媒体，发布闲置农房（宅基地）流转信息。

（六）审查受让方资料。受让方提交受让申请书、受让方资格证明或有效证件、受让方资信证明及其他材料，区两山银行运营公司、农村产权交易分中心负责对受让方提交的材料进行资格审查。

（七）组织产权交易。按照产权交易规则，选择协议、电子竞价、招投标等交易方式，组织进行交易。

（八）签订交易合同。出让方与受让方签订产权流转交易合同， 及时公示交易结果。

（九）出具交易鉴证。出让方与受让方向区农村产权交易分中心提交鉴证所需材料，经区农村产权交易分中心审核合格后，出具交易鉴证书，颁发流转农房经营权证。

第十九条 建立流转农房经营权抵押担保登记备案制度，由区两山银行运营公司、农村产权交易分中心负责。在符合信贷政策的前提下，金融机构要积极为农房流转的经营主体提供信贷支持，探索开展流转农房经营权抵押担保等业务。

第四章 附 则

第二十条 本办法（试行）由区农业农村水利局、区自然资源和规划局负责解释。

第二十一条 本办法（试行）自印发之日起试行，暂行一年。